Многие новые иммигранты (впрочем, не только новые), сталкиваются в Америке с проблемой как распорядиться недвижимостью на родине. Причин тому много. Один уезжал от военных действий, другой – от риска призыва, третий – получил нежданное наследство в виде квартиры своей прабабушки. У каждого из нас свой путь, но все мы в итоге оказывается в похожей ситуации, и я совсем не удивлюсь, что многие, прочитав эту статью, узнают в ней себя.
Больше всего обращений мне приходит от граждан России и Украины, волею судьбы оказавшихся в Америке. Многие из них, уезжая в спешном порядке, наскоро оформили доверенности на своих близких и не очень родственников, предусмотрев в этих доверенностях широкие полномочия, в том числе, продажу принадлежащей им недвижимости. Это ошибка №1: никогда и никому не стоит выдавать доверенность «впрок» и на всякий случай. Если прямо сейчас у Вас нет намерения продать квартиру, то и доверенность для этих целей выдавать не надо. Самый надежный способ уберечься от обмана – это не раздавать полномочия направо и налево. Даже если Вы уезжаете за границу, знайте, что любую доверенность можно оформить в абсолютно любой юрисдикции в тот момент, когда Вам будет необходимо.
Для оформления доверенности Вам нужно немного:
- свой собственный паспорт;
- паспортные данные доверенного лица;
- обращение к профессиональному юристу, имеющему необходимое образование и должный опыт. Последнее условие крайне важное, потому что доверенности, изготовленные кустарным образом, обычно не принимают, отчего возникает миф, что для того, чтобы иностранная доверенность была принята в России или в Украине, она должна быть удостоверена не иначе чем в консульстве. Это не так. Любая профессионально оформленная доверенность будет принята в любой юрисдикции.
Готовясь к сделке с российской недвижимостью, Вы должны принять во внимание, прежде всего, налоговый аспект.
- Если Вы получили квартиру в порядке приватизации, Вы не сможете сразу же продать ее без потерь. В первые три года налог для нерезидентов при продаже квартиры, полученной в порядке приватизации, составит 30%. Вы спросите, какой же налог придется платить после трех лет? – никакой, после трехлетнего владения такой квартирой налог будет равен нулю.
- Если Вы получили квартиру в порядке наследования, то срок владения квартирой прежде, чем Вы ее сможете продать без потерь, составит от трех до пяти лет, в зависимости от степени родства с наследодателем.
- Если Вы получили квартиру в дар, то для последующей продажи, Вам также нужно будет выждать срок от трех до пяти лет, в зависимости от степени родства с дарителем. Но и это еще не всё: если Вам предстоит получить в подарок недвижимость в России, остановитесь, подумайте, проконсультируйтесь с юристом и налоговым специалистом. Потому что Вы можете сильно удивиться, что, получая имущество в дар, Вы получаете доход, а с дохода нужно заплатить налог: 13% для налоговых резидентов, и 30% для налоговых нерезидентов. Исключение составляют законные супруги и близкие родственники, их подарки налогом не облагаются. Но если всё же Вас угораздило получить подарок, не проконсультировавшись заранее со специалистом, и Вы встали перед необходимостью платить налог на полученный подарок, то помните, некоторые суммы вычитаются из налогооблагаемой базы: например, денежные средства, потраченные до получения подарка или после на покупку недвижимости. В отношении подарков есть очень много нюансов, поэтому перед тем, как делать подарок или, тем более, принимать имущество в дар, проконсультируйтесь со специалистом.
- Если Вы получили недвижимость в наследство, то возможность последующей продажи этой недвижимости также зависит от степени Вашего родства с наследодателем. Минимальный срок владения недвижимостью, полученной в порядке наследования, составляет 3 года, максимальный – 5 лет. В течение этого времени вы не сможете распорядиться принадлежащей вам квартирой или домом, потому как, будучи налоговым нерезидентом, должны будете оплатить налог в размере 30%.
В Украине есть свои особенности. Так, при вступлении в наследство, налоговый нерезидент платит в казну 19.5%. Если уж Вы попали в категорию налоговых нерезидентов, то избежать уплаты этого налога можно только одним способом – отказаться от наследства. Отказаться от наследства вы можете в пользу другого, конкретного наследника, или безотносительно, что означает в пользу всех, то есть причитающаяся вам доля в наследстве будет пропорционально разделена между другими наследниками.
Таким образом, отказываясь от наследства в пользу наследников, живущих в Украине, высокий налог не будете платить ни вы, ни они. Однако если таких родственников нет, и вы желаете получить наследство, то налог заплатить придется. Есть тут и положительный момент: оплатив налог один раз, вы не должны будете платить его снова при последующей продаже полученной в наследство недвижимости. Вы сможете продать свою квартиру без потерь уже на следующий день после получения свидетельства о праве на наследство.
У наших клиентов часто возникает вопрос, кто же является налоговым резидентом или нерезидентом. Вопреки распространенному заблуждению, это никак не связано с гражданством лица: можно быть гражданином своей страны и не быть резидентом; можно быть иностранным гражданином, но быть резидентом.
Вы являетесь налоговым резидентом той страны, где находится центр ваших жизненных интересов, страна, с которой вы имеете наиболее тесные личные и экономические связи. Центр жизненных интересов определяется, прежде всего, сроком проживания вас в той или иной юрисдикции. По общему правилу, чтобы считаться налоговым резидентом той или иной страны, вы должны проживать в этой стране не менее 183 дней в течение календарного года.
Очень часто при отчуждении недвижимости, будь то дарение или купля продажа, возникает вопрос о супружеских правах. Дело в том, что в соответствии с действующим законодательством, как России, так и Украины, имущество, приобретенное в период брака по возмездным сделкам, является общим имуществом супругов, независимо от того, на имя кого из супругов оформлено право собственности. При отчуждении такого имущества требуется письменное согласие второго супруга. Вместе с доверенностью в таких случаях оформляется супружеское согласие.
В тех случаях, когда собственниками недвижимого имущества, наряду со взрослыми членами семьи являются их несовершеннолетние дети, для отчуждения такой недвижимости требуется разрешение органа опеки и попечительства.
Получение разрешения органа опеки и попечительства – предмет отдельной беседы, но если коротко, то получить такое согласие, как правило, можно только при условии покупки на имя ребенка равноценного жилья (в том числе и за границей, в том числе и в США). В большинстве случаев, для распоряжения имуществом несовершеннолетнего требуется личное обращение родителей ребенка в орган опеки и попечительства.
Однако если вы хотите купить имущество на имя ребенка, а не продать его, то никаких особых требований к покупке нет, кроме того, что за ребенка в возрасте до 14 лет действуют его законные представители (родители), а ребенок в возрасте от 14 до 18 лет действует лично от своего имени, но с согласия своей мамы или папы. Именно «или», — согласия одного из родителей более чем достаточно для этих целей.
Ну и наконец, вишенка на торте – снятие с регистрационного учета. Очень трудно, хотя и не запрещено законом, продать квартиру, в которой прописаны люди. Особенно – дети. Вопреки одному из наиболее растиражированных заблуждений, выписать ребенка можно. И для этого не нужно согласие органа опеки и попечительства. И для этого не нужно никуда ехать (в смысле, на родину) и, тем более, везти туда своего ребенка. И даже в Посольство или Консульство обращаться нет необходимости.
Сняться с регистрационного учета можно удаленно, для этого надо всего лишь попасть в профессиональные руки, которые подготовят вам правильные документы, и подадут эти документы в органы в МВД и получат для вас необходимый результат. Но даже если вы никому не верите, и считаете это совершенно невозможным (да-да, у меня много сомневающихся клиентов), даже в этом случае вы сможете продать свою квартиру. Просто продавая квартиру с зарегистрированными в квартире людьми, вы гарантированно потеряете в цене, значительно большую сумму, чем потратите на профессионального юриста, который снимет вас с регистрационного учета.
Многие российские пенсионеры беспокоятся, что, снявшись с регистрационного учета в России, они потеряют пенсию. Это утверждение также является одним из многих заблуждений: если вы являетесь гражданином Российской Федерации, достигшим соответствующего возраста и выработавшего соответствующий стаж, вы имеете право на пенсию, и это право у вас никто и ничто не заберет, даже если вы останетесь без места жительства в России.
Множество пенсионеров, не имеющих места жительства на территории Российской Федерации, успешно получают свои пенсии. Что для этого надо? – действительный российский паспорт и (в ряде случаев) – свидетельство о факте нахождения в живых (которые наш офис тоже оформляет и подает для вас в пенсионный/социальный фонд). Но об этом мы поговорим в следующий раз…