Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в народе называемое Росреестр, осуществляет свою деятельность в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом «О государственной регистрации недвижимости», а также иными нормативными правовыми актами. Если доверитель проживает за границей, доверенность может быть составлена, как в консульстве, так и у нотариуса США, и легализована в соответствии с Гаагской конвенцией 1961 года.
В случае заключения между гражданами договоров в простой письменной форме, государственный регистратор проводит правовую экспертизу, в рамках который устанавливает необходимость и достаточность представленных документов и их соответствие действующему законодательству. Государственный регистратор не проводит экспертизу договоров, заключенных в нотариальной форме.
Согласно п. 3 ст. 1217.1 ГК РФ, в случае совершения сделки в отношении недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, применяется право страны, где недвижимое имущество внесено в государственный реестр. В соответствии с ст. 26 Консульского Устава Российской Федерации (Закон 154-ФЗ от 5 июля 2010 года), консульское должностное лицо не имеет право удостоверять сделки об отчуждении недвижимого имущества. Поэтому договор отчуждения недвижимого имущества может быть заключен исключительно по месту нахождения недвижимого имущества, то есть на территории Российской Федерации, и это может быть осуществлено по доверенности, оформленной нотариально. Нотариусом, согласно ст.43 Основ законодательство РФ «О нотариате, осуществляется проверка дееспособности граждан, обратившихся за совершением нотариального действия. Это положение часто блокирует действие доверенностей, выданных за границей, поскольку публичный нотариус, который не является профессиональным юристом, удостоверяет только подпись и ни в какой степени не отвечает за содержание доверенности. С этим связаны многочисленные отказы в государственной регистрации со стороны Росреестра.
Что же делать? Как быть с жесткой позицией Росреестра? Тут на помощь приходит ст. 59 ч. 2 Закона РФ № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости», где прямо и однозначно указано, что при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется». Это абсолютно логично, потому что положение нотариуса в системе права и правоприменения Российской Федерации – это баланс между высокой степенью самостоятельности в профессиональной деятельности и жестким государственным и профессиональным контролем.
И от этого исходит одна большая и очень важная рекомендация – не экономить на нотариальном удостоверении договора даже когда закон не требует обязательной нотариальной формы. Нотариальная форма договора отчуждения имущества – это Ваша защита, Ваша броня.
Мы понимаем, что, находясь далеко за пределами Российской Федерации, многие из наших читателей находятся в состоянии прострации и растерянности, они не знают, как правильно поступить и чьи советы слушать (диванных экспертов в любом бизнесе – тысячи, и очень трудно отделить зерна от плевел, и не просто найти рациональное зерно, но и правильно выполнить сложный алгоритм юридических действий.
Тут вам на помощь приходит юридический офис Карины Дюваль, где четко и по полочкам вам разберут любую юридическую ситуацию, и не только предложат оптимальное решение, но и решат за вас большинство проблем, без необходимости личного участия клиента. Находится наш офис в самом сердце южного Бруклина по адресу: 1400 Ave Z, Office 502, Brooklyn, NY 11235, запись по электронной почте: karina.duvall@gmail.com.